第一百七十三章房地产暴利与公摊面积（1 / 2）

有时候真实比小说更加荒诞，因为虚构是在一定逻辑下进行的，而现实往往毫无逻辑可言。

我还在腹诽呢，明先生站起来点兵点将了：“哎，那个谁，钱总啊，我看很多观点都涉及财务了，让你的总监斯文一下嘛！”

“嘿嘿，阿拉还不太熟悉国情，还是不说了，不说了。”庄斯文难得谦虚一下。

“哈哈哈，徒有虚名罢了，老钱哪，你啊！”明先生笑道。

“哼！我选的人我心里有数！倒是你，重用忘恩负义之人，你才应该小心！那谁不也说不出来什么吗？想驳倒鲍总，呵呵，可能还没出生吧！”钱老板反将一军。

“哈哈，好的，明先生。今天我一个小会计，斗胆请教房地产大亨鲍先生几个问题。您可以不屑一顾，但如果您要回答，请专业一点，因为在财务领域咱还没怕过谁！”

看到明先生殷殷期盼，年轻人的热血涌上脑海。

“呵呵，请讲，老哥洗耳恭听。”鲍总也不含糊。

“第一个问题，房产品牌就应该有暴利。我想请问鲍先生，您认为房地产是一个什么样的行业？给您三个选项，当然，您也可以简明扼要地多选，好吗？

A、技术密集型行业。

B、资金密集型行业。

C、劳动密集型行业。”

“哈哈哈，我选ABC，多选，欧耶！”

“呵呵。问个题外话，请问鲍先生您是读的文科还是理科？”

“文科，这和文理有关联吗？”

“那就好办了！啊，不是要蒙你，我的意思那就是没有强大的逻辑支撑，也敢信口开河的原因了，能否为我们展开您的核心思维呢？”

“嘿嘿，明老鬼，咱是给你面子。不然，财经记者俺都不张他们！”鲍总说：“一、俺们开发商要运用环保、节能、减排等多项技术吧？所以，技术密集型行业！二、房产开发投入巨大，动辄几十亿，资金密集型行业！三、建筑工人成千上万，劳动密集型行业当之无愧！”

鲍总大手一挥，坐下了。

“呵呵，俺要说您的第一项选择就站不住脚！请反方主辩不要偷换概念，这里的技术密集型行业，专指自己发明创造先进技术并将其出售，或使用到自己的产品中去。”

话还没说完，鲍总勃然大怒。

“黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂地产吗？开发了几个平米？俺走坏的桥，比你看见的路都多！”鲍利面红耳赤：“只有你成功了，人家才会理解你！否则，你算老几？”

“留神假牙！俺没开发过，只是作为财务，早已渗透到房产开发的各个神经末梢！顺便普及一下常识！俺们会计是西方人发明的，有一点掩耳盗铃！这也是他们的习惯。

俺给你卖弄一下，瓦西里•列昂剔夫1936年提出了投入产出方法。大大方方承认投入就是要取得巨大的产出！”

“哈哈哈，你尽管说些空洞的理论唬人吧！”鲍总大大咧咧：“你还是没能驳倒我资金密集型行业的观点哦。”

明先生和钱总也都疑惑地望着我。

“好的！我来反驳鲍总您的第二项选择。除了真正有实力的全国性的大房开能够同时开工建设外，其他的谁不是分期开工，滚动开发？

现在，让我们关起门来，鬼鬼祟祟计算您的投入产出吧。

首先，我们的土地出让金都只付了10%，其余一年付清。更有甚者，比如江东区北菜房开公司，房子都卖完3年了，还差政府土地出让金！

再来看建设成本。有没有实力的建筑商或包工头，他都得替开发商垫付20%；最后，还没办理预售房许可证，只有图纸就开始卖了，咱们管这叫“诚意金”，青港人说“楼花”。

假定土地出让金支付了10%，这占到总开发成本的1\/3，10%*1\/3=3.33%对吧？

住建局规定：25%的总投资才能拿预售许可证。

ok！我们已经投入了3.33%，用25%减去后，剩下只需投入21.67%没错吧？

包工头为您垫付20%*21.67%=4.33%，那么实际上，开发商只需要投入25%-4.33%=20.67%，对不啦？

请记住：到了这一步，开发商如愿以偿拿到了预售许可证，正大光明开始了销售，银行按揭前来助威。从那一天起，开发商停止了投入，一分钱都不用出了！

工程款和费用支付，统统由业主的首付款和按揭贷款买单！

假定市场销售价格是成本的1倍，在会计专业上这叫毛利率50%，小case!

为了计算方便，我们假设：包含土地的开发成本5000元\/平米，销售价格10000元\/平米，再假设开发商很穷，只开发了1平米，唉！请原谅俺算术不好，数量大俺会被搞晕的！

那么，1平米的成本5000元，